اعرف المزيد

مقدمة

إن صندوق عهدة بنك الإسكان العقارية (Eskan Bank REIT) هو صندوق استثمار عقاري (REIT) مُدرج في بورصة البحرين، حيث يمتلك الصندوق محفظة من العقارات المدرة للدخل، والتي ينتج عنها توزيعات منتظمة ودورية للدخل للمستثمرين المشاركين في صندوق الاستثمار العقاري (REIT)، بالإضافة إلى فرصة نمو رأس المال

نبذة عن صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

يُعد صندوق الاستثمار العقاري (REIT) أداة استثمارية تتيح للمستثمرين الحصول على دخل من خلال الاستثمار في قطاع العقارات، وذلك دون الحاجة إلى شراء عقارات مستقلة مباشرةً. كما توفر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) عائداتها من خلال عقارات مدرة للدخل، والتي تكون متاحة لكافة المستثمرين، وعادةً ما يتم طرح فرص الاستثمار في صندوق الاستثمار العقاري في صورة وحدات من حصص صغيرة الفئة، مما يتيح لصغار المستثمرين فرصة الاستثمار بسهولة في قطاع العقارات بدلاً من اقتصار الأمر على المؤسسات الكبرى.

تأسست صناديق الاستثمار العقاري (REITs) للمرة الأولى في الولايات المتحدة الأمريكية في العام ١٩٦٠. أما في مملكة البحرين، فقد أصدر مصرف البحرين المركزي قوانين ولوائح مُنظمة لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) في العام ٢٠٠٩. كما أصبحت قواعد وقوانين إدراج صناديق الاستثمار العقاري (REITs) في بورصة البحرين نافذة بتاريخ ١٧ مايو ٢٠١٥، والتي تسمح الآن بإدراج صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وتداولها في بورصة البحرين.

توفر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) المزايا التالية:

  • على مدار عشرة الأعوام الماضية، في الفترة ما بين عامي ٢٠٠٥ و٢٠١٥، تفوق أداء صناديق الاستثمار العقاري (REITs) على كافة فئات الأصول الرئيسية في الولايات المتحدة الأمريكية، بما في ذلك أسهم حقوق الملكية وسندات الشركات وصناديق التحوط وأسهم حقوق الملكية الخاصة المدرجة وأسهم السلع.
  • سهولة الحصول على عوائد عقارية من خلال رؤوس أموال صغيرة نسبيًا.
  • تقدم فرصة لنمو رأس المال على الأمد الطويل بالإضافة إلى دخل سنوي.
  • توزيع منتظم للأرباح وفرصة معتدلة لنمو رأس المال على الأمد الطويل.
  • توزيع عالٍ للأرباح مقارنةً بغيرها من الأسهم و/أو صناديق الاستثمار.
  • في مملكة البحرين، تشترط صناديق الاستثمار العقاري (REITs) امتلاك اثنين أو أكثر من الأصول العقارية، مما يؤدي إلى تقليل المخاطر وتنوع الإيرادات.
  • توفر الحماية والشفافية للمستثمرين من خلال اشتراط وجود هيئات مستقلة من الأمناء والأوصياء والمدققين والمديرين ومديري الاستثمار ومثمني العقارات وغيرهم من المهنيين والمتخصصين.
  • توفر دخل ثابت نسبيًا، حيث يتم تأمين توزيع الأرباح من خلال التدفقات المتوقعة لمبالغ الإيجارات المُتعاقد عليها والتي يدفعها مستأجرو العقارات.
  • تتمتع بمزايا الإدارة المهنية من خلال فريق ماهر من خبراء الاستثمارات والعقارات.
  • توزيع أرباح عالية مقارنةً بغيرها المتحققة من الأسهم المدرجة في سوق الأوراق المالية، حيث يشترط القانون البحريني أن توزع صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بحد أدنى لا يقل عن ٩٠% من صافي دخلها.
  • توفر سيولة مرتفعة، فضلاً عن سهولة تحويلها إلى أموال نقدية، حيث يتم تداول الوحدات وشراؤها وبيعها مثل أي أسهم أخرى.
  • حوكمة شركات قوية وصارمة.
  • تتميز بشفافية السوق بالإضافة إلى اشتراطات الإفصاح.
  • شفافية التسعير ، والذي يتم تحديده وفقًا لآلية العرض والطلب في البورصة.

في مملكة البحرين، يُشترط ألا تقل نسبة الأرباح الموزعة عن ٩٠% من صافي الدخل. كما يمكن أن تزيد التوزيعات إذا ارتفعت الإيجارات في محفظة العقارات التي اشتراها صندوق الاستثمار العقاري (REIT). ويمكن أيضًا للمستثمرين الاستفادة من ارتفاع أسعار الوحدات إذا زاد الطلب على صندوق الاستثمار العقاري (REIT)، أو إذا كان هناك ارتفاع عام في الأسعار أو زيادة في الإيجارات في قطاع العقارات، وذلك إضافةً إلى غيرها من الأسباب المؤدية إلى زيادة التوزيعات.

لا بد أن يتم اعتماد وتسجيل كافة صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بواسطة مصرف البحرين المركزي، ولا بد من ضمان تعيين هيئات مستقلة ومسجلة من الأمناء والأوصياء والمديرين ومديري صندوق الاستثمار العقاري ومثمني العقارات والمدققين. وفي مملكة البحرين، يُشترط أن يكون الحد الأقصى لتمويل الدين هو نسبة ٦٠% من قيمة العقار. ومن أجل تنويع المخاطر إلى حد ما، لا بد أن تمتلك صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ما لا يقل على اثنين من الأصول العقارية التي لا تقل قيمتهما عن ٢٠ مليون دولار أمريكي.

كما تطبق بورصة البحرين قواعد وقوانين صارمة لضمان توفير الإشراف الملائم على صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، والتي تفرض أيضًا على المديرين الالتزام بالشفافية التامة مع المستثمرين.

بوجه عام، يتيح صندوق الاستثمار العقاري (REIT) المدرج لكافة الأفراد الحصول على وحدات وتداولها في بورصة البحرين. كما يلتزم المدير بتوزيع ما لا يقل عن ٩٠% من صافي الدخل الذي أثمرت عنه العقارات.

أما صناديق العقارات فعادةً ما يتم عرضها على أساس خاص للأفراد ذوي الأرصدة المالية الضخمة والمؤسسات الكبرى، كما تخضع غالبًا لإشراف تنظيمي أقل كثيرًا من صناديق الاستثمار العقاري (REITs) المدرجة. كذلك لا يقع على المدير أي التزام بتوزيع أي أرباح تثمر عن العقارات.

وفيما يخص الشركة التي تعمل في مجال العقارات، فعادةً ما يكون الأمر أكثر تعقيدًا، حيث يمكن للشركة أن تعمل عبر العديد من الاستراتيجيات مثل مشاريع التطوير العقاري، أو الاحتفاظ بالأرباح أو إعادة استثمارها، أو استخدام مستويات عالية من الرفع المالي، أو حيازة الشركات الأخرى، وهي أمور محظورة جميعها في صناديق الاستثمار العقاري (REITs).

بنهاية العام ٢٠١٥، كان هناك أكثر من ٢٧٠ صندوق استثمار عقاري (REIT) مدرج في الأسواق المالية الرئيسية في الولايات المتحدة الأمريكية وحدها. واليوم، توجد لوائح تنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) في ما يقرب من ٤٠ منطقة قضائية في جميع أنحاء العالم.

نبذة عن صندوق عهدة بنك الإسكان العقارية (Eskan Bank REIT)

يوجد اثنان من الأصول العقارية الأولية المدرة للدخل: "دانات المدينة" ويقع في مدينة عيسى، و"السقية بلازا" ويقع في منطقة السقية في المنامة. ومن الممكن إضافة المزيد من الأصول العقارية لاحقًا.

يعد مشروع "دانات المدينة" أحد المشاريع الكبرى التي طورتها شركة عقارات الإسكان، وهو مشروع متكامل متعدد الاستعمالات يتميز بموقع استراتيجي، ويوفر وحدات تجارية وإدارية وسكنية. كما يعمل الموقع المركزي للمشروع عند مدخل مدينة عيسى، بالقرب من تقاطع شارع القدس مع شارع مسقط، على توفير رابط مميز يصل بين مجمع السيف التجاري والسوق الشعبي. مما يوفر لقاطنيه بيئة معيشية متكاملة سارة ومريحة ما بين مكان العمل والسوق.

يتألف مشروع "دانات المدينة" من التالي:

توجد 44 وحدة تجزئة في الطابق الأرضي واثنين من مباني المكاتب. (تم بيع الشقق السكنية ولا تعتبر جزءاً من صندوق الاستثمار العقاري)

يقع مجمع "السقية بلازا" السكني التجاري الراقي في شارع عمان في السقية، ويشتمل المشروع ذو الطوابق التسعة على محلات تجارية في الطابق الأرضي والميزانين، فيما يشتمل على 105 شقق سكنية في الطوابق التالية.

وسيتمتع قاطنو المبنى بتوفر العديد من مرافق الترفيه والرياضة، بما في ذلك بركة السباحة وشرفة السطح وصالة اللياقة البدنية وغرفة الساونا والبخار، هذا بالإضافة إلى مواقف خاصة للسيارات يخصص لها الطابقان اللذان يعلوان الطابق الأرضي، بينما سوف تخصص مواقف السيارات في الطابق الأرضي لمستأجري المحلات التجارية والزبائن.

تعود ملكية العقارات بالكامل إلى شركة “دانات المدينة” ش.م.ب. (مقفلة) وشركة “السقية بلازا” ش.م.ب. (مقفلة). وقد تم تأسيس كلتا الشركتين خصيصًا لتحملا ملكية العقارات. كما تعود ملكية نسبة ١٠٠% من أسهم هاتين الشركتين إلى صندوق عهدة بنك الإسكان العقارية (Eskan Bank REIT)، وذلك من خلال أمين الصندوق المستقل شركة عُهد تراست ش.م.ب. (مقفلة).

  • مدير الإصدار، ومدير الاستثمار الفرعي وصانع السوق: شركة الأوراق المالية والاستثمار ش.م.ب. (مقفلة) (سيكو)
  • أمين الصندوق: شركة عُهد تراست ش.م.ب. (مقفلة)
  • مديرو الاستثمار: بنك الإسكان ش.م.ب. (مقفلة)
  • المديرون: شركة كي بوينت للاستشارات (شركة ذات مسؤولية محدودة)
  • المدققون الخارجيون: ديلويت أند توش
  • مديرو العقارات: شركة كلاتونز (شركة تضامنية محدودة المسؤولية)
  • وكلاء الدفع: شركة كارفي كومبيوترشير(شركة ذات مسؤولية محدودة)
  • المستشارون القانونيون للإصدار: مكتب ASAR - الرويح وشركاه
  • هيئة الرقابة الشرعية: الشيخ الدكتور نظام يعقوبي، الشيخ الدكتور عبد العزيز خليفة القصار، الشيخ عبد الناصر المحمود
  • الأوصياء: شركة عُهد تراست ش.م.ب. (مقفلة)
  • مثمنو العقارات: دي إم بي إنترناشونال (شركة تضامنية محدودة المسؤولية)، سافيلز إنترناشونال أسوسييت

يعتزم مدير الاستثمار ومدير الاستثمار الفرعي مواصلة البحث عن أصول عقارية ذات قيمة وجودة عالية مماثلة لتلك الأصول التي يمتلكها صندوق عهدة بنك الإسكان العقارية (Eskan Bank REIT) بالفعل. كما يكمن الهدف الرئيسي في ضمان الاستمرار في زيادة قيمة التوزيعات لحاملي الوحدات.

بمجرد طرح صندوق عهدة بنك الإسكان العقارية (Eskan Bank REIT) للاكتتاب العام، والذي سيُعلن عنه في جميع الصحف المحلية الكبرى، يمكنكم شراء الوحدات أثناء فترة الاكتتاب، وذلك من خلال تقديم الطلب في الفروع التالية لبنك البحرين الإسلامي ش.م.ب. (BisB):

  • بنك البحرين الإسلامي (BisB) في المنطقة الدبلوماسية (المقر الرئيسي)
  • مجمع البديع المالي
  • مجمع عراد المالي
  • مجمع الرفاع المالي
  • أو بورصة البحرين

بإمكانكم الحصول على نسخة من مذكرة الاكتتاب ونموذج الطلب من فروع بنك البحرين الإسلامي (BisB) المشاركة، ثم تعبئة نموذج الطلب وتقديمه مصحوبًا بمستندات الهوية المذكورة تفصيلاً في النموذج، وبعدها سيتم استكمال إجراءات الاشتراك في فروع بنك البحرين الإسلامي (BisB) المشاركة.

تتيح معظم الاكتتابات العامة الأولية إمكانية الاشتراك (شراء الأسهم أو الوحدات) خلال فترة معينة من الوقت. وبنهاية هذه الفترة يتم إغلاق الاكتتاب ثم يبدأ تخصيص الأسهم أو الوحدات.

تبدأ فترة الاكتتاب الخاصة بشراء وحدات صندوق عهدة بنك الإسكان العقارية (Eskan Bank REIT) بتاريخ ٢٢ إلى ٦ ديسمبر ٢٠١٦. كما سيبدأ تخصيص الوحدات عقب إغلاق الاكتتاب.

سعيًا إلى توفير عملية تخصيص عادلة للمواطنين البحرينيين، ستجري عملية تخصيص الوحدات على النحو التالي:

  1. سيتم أولاً تخصيص أول وحدات من فئة ١٠٠٠ د.ب. المكتتب بها بواسطة أفراد بحرينيين، وذلك على أساس تناسبي حتى أقصى حد لحجم الطرح.
  2. سيتم بعد ذلك تخصيص أي مقدار ما زال متاحًا من فئة أعلى من ١٠٠٠ د.ب. ويكون مكتتب به بواسطة أفراد بحرينيين، وذلك على أساس تناسبي.
  3. سيتم تخصيص أي مقدار يظل متاحاً أعلى من المذكور في البندين (أ) و(ب) على أساس تناسبي للمستثمرين من المؤسسات البحرينية والأفراد والمؤسسات الاستثمارية من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي (غير البحرينيين).

يقتصر الاكتتاب العام الأوليّ لوحدات صندوق عهدة بنك الإسكان العقارية (Eskan Bank REIT) على المواطنين البحرينيين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي. كما يتوفر الاكتتاب للأفراد والمؤسسات.

الحد الأدنى للاستثمار هو ٥٠٠ د.ب. / - والذي يعادل ٥٠٠٠ وحدة مع مضاعفات إضافية لمبلغ ٠,١٠٠ د.ب.

نعم، وذلك من خلال سمسار الأوراق المالية الخاص بكم، حيث سيتم تداول وحدات صندوق عهدة بنك الإسكان العقارية (Eskan Bank REIT) في بورصة البحرين.

من المقرر أن تتم توزيع الأرباح على أساس نصف سنوي (أي مرتين سنويًا).

على غرار أي مستثمر آخر يُصدر تعليمات لسمسار الأوراق المالية الخاص به من أجل بيع الأسهم التي يمتلكها في شركة مُدرجة، يمكنكم كذلك بيع وحدات صندوق عهدة بنك الإسكان العقارية (Eskan Bank REIT) في أي وقت وبالطريقة ذاتها، وذلك بالسعر المحدد في السوق في ذلك الوقت.